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ag官方入口•粤海投资—地产开发板块项目盘点

时间:2024-02-08 13:55 点击:185 次

粤海投资的地产板块在粤海置地旗下,从资产口径约占40%ag官方入口, 收入口径只占15%(深圳粤海城结算之后),利润更是负数。

【数据口径厘清】

总楼面面积:实为总建筑面积

计容总楼面面积:实为计容建筑面积

可供出售总楼面面积:实为计容可售建筑面积(剔除公配、自持和回迁面积),但不少项目包含了其实要自持的商办面积

车位可供出售总楼面面积:实为可售车位证载面积(上市公司唯一有标出车位面积的)

粤海置地,以金威啤酒厂改造为深圳粤海城为开端。

【深圳粤海城】

城市更新项目,计容面积48万㎡(自改项目无回迁),可售20万,自持28万㎡。

西北地块(悦彩城 公寓+办公)基本卖完,大概卖了70亿(11万㎡),毛利及利润丰厚(自有土地,成本基本可忽略)。北地块可售8.4万㎡(T2写字楼),没有开售,货值40亿,不是好卖的产品,自持7万㎡南地块20万㎡自持

自持合计:12万㎡的MALL+办公(16万㎡尚未建好)ag官方入口

总结:ag官方入口

利润:项目利润丰厚,已经在21年结算完毕现金流:已卖70亿货值,正好覆盖其余部分建设成本(按北地块不售),在深圳老城核心区落了35万㎡物业,项目没有现金结余

PS:粤海在深圳还有一栋楼做旧改,竟然交给福建人来做,简直是耻辱。

【广州拾桂府】

07年拿的旧改毛地,拿地1万多,18年开卖,卖7万。

21年就已售罄,利润也已结算。

亏利息不亏利润,利润超高,但IRR回报不高。

这种项目,就适合粤海这种没啥操盘能力的。

【广州云港城】

21年9月市场急转直下时拿的地(再晚半年地价可以降不少)

50万计容建面(住宅12万+公寓10万+商办24万+公配3万),地价102亿,楼面价2万

住宅卖8万,卖了50%,销售50亿,高利润产品

公寓卖4万,卖了30%,销售10亿,合理利润产品(这个市场情况下算不错了)

总结:

位置确实不错的项目,适合粤海这种没开发能力但有资金优势的国企,可以慢慢做

利润:有销售有利润的项目现金流:自持比例较高,可售利润不够覆盖自持投入,负现金流项目,看后边运营水准吧(不抱希望)

【佛山拾桂府】

20年11月27亿高价拿地,山顶站岗

地价1.8万,卖2.5万,亏损项目

2年卖了50%,目前土地款还不能收回,按现在速度还得卖个2-3年

PS:现金流确实没啥管控,卖的不好也不压减投入,供货节奏哐哐的

1. 动态表情包:喊哥哥的表情包最早以静态图片形式出现,后来随着技术的发展,逐渐演变成动态表情包。这些动态表情包通过连续的帧动画,更加生动地表达了关羽喊哥哥的激动情感。

导弹防御系统是现代战争中至关重要的一环。美国的萨德系统以其高效的拦截能力和广泛的覆盖范围而备受关注。俄罗斯的S-400防空导弹系统则以其远程拦截能力和多目标追踪能力而被认为是世界上最强大的防空系统之一。中国的HQ-9防空导弹系统则在性能和价格方面都具备竞争力。

这个项目得亏个5-10亿(算上利息,当然国企可以把利息不算在项目头上)

【佛山壹桂府】

22年底13亿拿地,市场低位补仓摊低成本

这个项目不错

地价1.1万ag官方入口,卖2.4万,合理利润

小半年卖了3个亿,流速中规中矩,还能搞个2-3年

【珠海拾桂府】

20年23亿拿地,高位站岗

地价1.7万,卖2.4万,亏损项目

3年时间才卖了30%,比佛山拾桂府还差

【中山粤海城】

20年底37亿拿地,高位站岗地王

城市新区的项目,风险很大,马鞍岛的销售要看深圳市场脸色

地价1.5万,售价已经降到1.9万,巨亏

2年多时间卖了20%,卖楼款都不够建楼的

拿完地没多久,深圳市场就熄火了

垃圾中的垃圾

【江门拾桂府&粤海城】

20年4月17亿拿地,又是高位站岗

加上拆补和公配,地价大概0.5万,卖1.1万

项目还有不少自持面积(23万平商场+医院),现金流和利润双亏项目。

利润上这个项目亏个5-8亿吧

现金流上积压了大量的资金建商场,基本收不回来了(商场虽然还没开业,有点预感要凉)

PS:粤海城地块的49%权益,是粤海集团持有了

【惠州壹桂府/丽江花园】

壹桂府就是丽江花园

冰封的惠州市场,从1.1万卖到0.7万,卖不动砸手里了

07年集团屯的地转给粤海置地,转让楼面价0.3万,集团赚钱了,上市公司亏钱

还有8万的可售面积,亏个1-2亿吧

基本建成现楼了,虽然积压了现金,至少不用再投入了

总结:

除了深圳和广州的项目,以及佛山低位补仓的项目,其他基本都市场高位站岗拿地

利润这块,广深的好项目在21年基本都结算了,后边基本以亏损为主现金流这块,还是很壕的都投的差不多了(广州的商办投入加点贷款可以项目自平衡),后边就是卖楼还贷款了

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